住宅市場の現状分析

連邦準備制度理事会（FRB）は先月、金利を引き下げましたが、住宅購入者は依然として不動産市場での課題に直面しています。その主要な要因の一つが、住宅価格です。

Fannie Maeのデータによると、2024年第3四半期の住宅価格は前年同時期と比較して5.9％上昇しました。この増加率は第2四半期の6.4％からは減少していますが、依然として購入希望者にとって大きな負担となる数字です。

Fannie Maeの上級副社長兼チーフエコノミストであるMark Palim氏は、この「堅調な」成長は供給不足が原因だと指摘しています。多くの現住宅所有者は、以前の低金利を手放し、現在の高金利環境に移行することを避けて、家を売ることをためらっているというのです。

「第3四半期に住宅ローン金利が急激に下がったにもかかわらず、販売用住宅の供給が多少改善されたとはいえ、全国的な住宅購入活動はほとんど変わりませんでした。これは、いわゆる『ロックイン効果』と、特に高額な住宅価格により市場が大きく制約されている証拠と見ています」とPalim氏は声明で述べています。

Fannie Maeが9月に実施した消費者調査では、回答者の42％が、今後12か月で住宅ローン金利が低下すると予想していますが、同時に価格も上昇すると考えていることが分かりました。また、住宅の手の届きにくさの最大の要因として、価格が金利に取って代わったとされています。

さらに、既存住宅の売上高は1995年以来の最低水準を記録する見通しです。

「これは、消費者が金利環境の緩和に注目しているものの、過去4年間の住宅価格の大幅な上昇によって依然として阻まれていることを示しています」とPalim氏は言います。「住宅販売活動の増加や住宅価格上昇のさらなる緩和のタイミングは、現住宅所有者が低金利の住宅ローンを手放して自宅を売りに出す意欲に部分的に依存するでしょう。」

不動産会社Redfinの調査では、住宅ローン金利が一時的に6.08％まで下がった際に市場に参入した購入者が多く、9月の住宅販売契約は前年同月比で3.1％増加し、2021年5月以来最大の増加率を記録しました。

その後、住宅ローン金利は6.44％まで再び上昇しましたが、RedfinのシニアエコノミストであるElijah de la Campa氏は、この活動の増加が、市場条件が整えば購入者と売却者が市場に参入する意思があることを示していると述べています。

「私のアドバイスとしては、『市場のタイミングを計ろうとしないこと』です。雇用統計や大統領選挙など、予期せぬ変動要因がいくつもあります。もし好きな家を見つけて購入可能であれば、今は決して悪い時期ではありません」とde la Campa氏は語ります。

Redfinによると、9月の住宅の中央値価格は428,212ドルで、前年同月比で3.9％上昇しましたが、8月からは1.1％減少しました。

一方、FRBのデータによれば、2024年第2四半期に米国で販売された住宅の中央値価格は412,300ドルで、前年同期の418,500ドルから減少し、2022年第4四半期のピークである442,600ドルからも減少しています。

また、不動産仲介会社Zoocasaの調査では、2018年から2023年にかけて50都市の平均月額住宅ローン支払いが中央値所得よりも速く増加したことが分かりました。

全体として、多くのアメリカ人は住宅購入の見通しに悲観的です。新築住宅マーケットプレイスのNewHomesMateによる調査では、57％の回答者が「夢の」家を購入できるかどうか疑っていると答えています。さらに、58％の回答者は住宅を購入するためにダウンサイジングを検討し、31％は予算を増やすために通勤時間の延長も厭わないと述べています。